LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS

Como ya es sabido, el 1 de enero de 1995 entró en vigor la LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS (LAU), que regula las relaciones entre propietarios de viviendas y los inquilinos de éstas.

A continuación se detallan algunas cuestiones bastante interesantes con el fin de aclarar en la medida de lo posible, los aspectos más relevantes de la LAU, siempre con la buena intención de facilitar al ciudadano la tarea de comprenderla.

ARRENDAMIENTOS INCLUIDOS EN LA LEY.

- Los de la vivienda.

- Aquellos para uso distinto de la vivienda, como son:

* Los locales de temporada de verano o cualquier otra.

* Los celebrados para ejercer una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.

ARRENDAMIENTOS NO REGULADOS POR LA LEY.

- Por razón de su cargo, las viviendas asignadas a porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios.

- Viviendas asignadas a los alumnos y personal de la Universidad (calificadas como universitarias)

- Los arrendamientos que tengan como finalidad principal el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal.

- Los arrendamientos de las viviendas militares.

DURACION DE LOS CONTRATOS:

- Contratos celebrados antes del 30 de abril de 1985.

La duración de estos contratos será por tiempo indefinido.

- Contratos celebrados con posterioridad al 30 de abril de 1985 y antes del 1 de enero de 1995.

La duración de estos contratos será por tiempo determinado en el contrato.

- Contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995

La duración será la que libremente pacten las partes, existiendo un plazo mínimo de garantía a voluntad del inquilino de 5 años.

PRECAUCIONES ANTES DE FIRMAR EL CONTRATO.

- Se debe consultar el Registro de la Propiedad si efectivamente la persona que le va a alquilar la vivienda figura como propietario de la misma.

- Leer atentamente todas las cláusulas del contrato antes de firmar y en aquellas en las que no se esté de acuerdo, intentar solventarlas en beneficio de ambas partes.

- Conviene hacer un inventario de todos los bienes de la vivienda y el estado en qué se encuentran e incluirlo en el contrato.

- Es aconsejable que los contratos de alquiler puedan elevarse a escritura pública, a igual que los de compraventa de viviendas, e inscribirlos en el Registro de Arrendamientos a los efectos de las repercusiones sobre los derechos y obligaciones de ambas partes. La inscripción es optativa, en la práctica no se lleva a cabo por los costes extras que suponen.

¿Es valido un contrato de arrendamiento realizado de forma verbal?

Si. En este tipo de contratos hay que tener en cuenta lo que dispone el art. 1278 del Código Civil al establecer que todos los contratos son válidos cualquiera que sea la forma en que se realicen, escrita o verbal.

COMENTARIO: El problema de estos arrendamientos verbales es probar en que fecha se hicieron, que es lo que se pacto, etc. Posiblemente, por medio de los recibos se puede probar las fecha del arrendamiento.

Duración: Dado que no hay nada pactado por escrito, lo primero que tenemos que hacer es tener pruebas documentales que acrediten el inicio de la relación contractual. Si el arrendamiento verbal es posterior al 1 de enero de 1995, como mínimo el contrato durará 5 años y si fuera anterior el 9 mayo de 1985 (Decreto Boyer), el contrato estará sujeto a prórroga forzosa y por lo tanto durará todo el tiempo que dure la vida del inquilino, la de su cónyuge y descendientes.

El inquilino, ¿puede ceder el contrato de arrendamiento a otra persona?

La LAU establece una serie de casos en los que el arrendador (propietario de la vivienda), está obligado a aceptar que la titularidad del contrato pase a una persona distinta del inquilino original:

- La titularidad del contrato de una vivienda tras el divorcio o separación de un matrimonio, puede pasar al cónyuge si se la han atribuido judicialmente. No obstante, hay que avisárselo al arrendador en el plazo de 2 meses desde la notificación de la resolución judicial.

- La titularidad del contrato por fallecimiento del inquilino puede pasar con los mismos derechos y obligaciones establecidos en el contrato de arrendamiento, a las personas siguientes:

* El cónyuge que conviva con el inquilino en el momento de su fallecimiento.

* Los descendientes (hijos y nietos) que se encontraban bajo su potestad o tutela durante los dos años anteriores a su muerte.

* Los ascendientes (padres o abuelos) que convivieran con él durante los dos años anteriores al fallecimiento.

* Los hermanos que se encuentren en las circunstancias ya mencionadas.

* Otros parientes hasta el tercer grado colateral (tíos y sobrinos carnales) con una minusvalía igual o superior al 65% y que hayan convivido con el inquilino durante los dos años anteriores al fallecimiento.

En definitiva y de acuerdo con la LAU., esto es lo que se llama el derecho de SUBROGACION y no produce modificación de la duración del contrato. Las personas que puedan ejercer este derecho deben comunicárselo al propietario de la vivienda en el plazo máximo de 3 meses desde la muerte del inquilino.

¿Cómo se actualiza la rente en los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor de la LAU.?

Con esta nueva Ley, la renta a pagar será la que libremente pacten las partes. El art. 18 de la LAU establece que durante los 5 primeros años del contrato, el aumento será según la subida del Indice General de Precios al Consumo. Si el contrato siguiera en vigor pasados los 5 primeros años, la renta se actualizará según lo pactado en el contrato. En el caso de que no se haya pactado nada al respecto, se seguirá aplicando la subida del IPC General.

¿Puede el arrendador cobrar al arrendatario (inquilino), el enganche del suministro eléctrico, gas, agua, etc?

Para contestar esta cuestión hay que tener presente la definición de arrendamiento de una vivienda, que la LAU lo define como: el arrendamiento de un edificio habitable para cubrir las necesidades permanentes de vivienda de una familia. Según esta definición, se desprende que esos gastos corren por cuenta del propietario (arrendador), salvo que se pacte lo contrario.

Estas son algunas de tantas cuestiones importantes que se nos pueden plantear al tener que efectuar algún arrendamiento de una vivienda. No obstante en próximos números continuaremos con el tema de los arrendamientos, comentando algunos puntos que se han quedado en el tintero dada la amplitud del tema que nos ocupa y merece la pena conocerlo básicamente:

- Las obras de reparación de la vivienda alquilada.

- El incremento de la renta del alquiler en aquellos contratos anteriores a la LAU de 1995.

- ¿Qué es la FIANZA?

- Venta de la vivienda en alquiler. Derechos y obligaciones de las partes.

- Etc.